Selon l’Observatoire Linxea, les SCPI affichent un taux de distribution moyen de 4,91 % en 2025, en hausse pour la deuxième année consécutive. Mais la moyenne est trompeuse : derrière ce chiffre, les écarts se creusent entre véhicules, les baisses de prix de parts reconfigurent la lecture des performances et la liquidité devient un point de vigilance aussi important que le rendement.
Un rendement moyen en hausse, des réalités beaucoup plus contrastées
Le taux de distribution moyen s’établit à 4,91 % en 2025, soit +0,19 point sur un an. Pris isolément, le chiffre peut donner l’impression d’un marché « résilient ». Pourtant, l’observatoire insiste sur l’hétérogénéité : environ la moitié des SCPI ont réduit leurs dividendes, d’environ 10 % en moyenne pondérée, quand 36 % les ont augmentés.
Autrement dit, la hausse de la moyenne ne signifie pas que les loyers distribués progressent partout ; elle reflète aussi des effets de composition entre véhicules.
Une clé de lecture est souvent oubliée : le taux de distribution est calculé sur le prix de part au 1er janvier. Lorsque ce prix baisse en cours d’année, le rendement affiché augmente mécaniquement, indépendamment des loyers réellement perçus. Ce biais statistique est d’autant plus important que la période a été marquée par des ajustements de valeurs. Comparer des taux de distribution sans regarder la trajectoire des prix revient donc à interpréter un flux (les distributions) sans tenir compte de la base de calcul et la variation de valeur du patrimoine.
La Performance Globale Annuelle, l’indicateur qui remet tout à plat
Depuis octobre 2025, un indicateur s’impose pour éclairer l’ensemble : la Performance Globale Annuelle (PGA), qui combine le rendement distribué et l’évolution du prix de part. Son intérêt est pédagogique : il rapproche la lecture des SCPI d’une logique de performance « totale », plus proche de ce que ressent l’associé. Certaines SCPI affichant un taux de distribution élevé se retrouvent ainsi en territoire négatif en PGA, tandis que 41 véhicules dépassent les 6 %. En pratique, la PGA oblige à distinguer un rendement élevé obtenu sur une part revalorisée d’un rendement élevé obtenu après une baisse de prix.
L’adoption de la PGA a aussi joué un rôle d’aiguillon. En intégrant l’évolution du prix de part, l’indicateur a incité plusieurs sociétés de gestion à procéder à des revalorisations en fin d’année lorsque les conditions le permettaient, afin de refléter plus fidèlement la valeur de patrimoine.
Diversification gagnante, bureaux sous tension
La collecte illustre la segmentation du marché : les SCPI diversifiées dominent, représentant 65 % de la collecte, avec un taux de distribution moyen de 6 % et une PGA moyenne de 6,3 %. Dans ce paysage, Transitions Europe (Arkéa Reim) signe la meilleure collecte de l’année avec 560 millions d’euros, ce qui illustre l’appétit pour les stratégies diversifiées.
À l’inverse, le maillon faible reste le bureau. Sur les 14 véhicules ayant baissé leur prix de part en 2025, 10 sont des SCPI de bureaux, avec des reculs pouvant atteindre 23 % pour les plus touchées. Au-delà de la valeur, la liquidité constitue le second point d’attention : 2,8 milliards d’euros de parts sont en attente de retrait, soit 3,1 % de la capitalisation du marché, concentrés sur 15 SCPI gérées par 7 sociétés. Cela ne signifie pas mécaniquement une crise, mais cela impose une lecture fine : une file d’attente de retraits peut peser sur la capacité à sortir rapidement, même si la SCPI continue à gérer son patrimoine.
Un marché qui repart, mais un tri plus dur
Pour autant, le marché n’est pas à l’arrêt. La collecte brute atteint 5,5 milliards d’euros en 2025 (+17 % sur un an) et la collecte nette progresse de 29 %. L’observatoire souligne que la baisse des taux directeurs de la BCE, stabilisés à 2 %, devrait progressivement améliorer l’attractivité relative des SCPI. Dans ce nouvel environnement, la hiérarchie des critères évolue : la PGA devient l’indicateur pivot, à compléter par une analyse de la liquidité, de la soutenabilité du rendement et de la cohérence entre la stratégie annoncée, la qualité des actifs et les conditions de marché.
Un dernier point de méthode : la SCPI reste un placement de long terme. Le couple « rendement + liquidité » doit être jugé à l’aune de l’horizon d’investissement et de la tolérance au risque, en tenant compte des frais d’entrée et du rythme de distribution. En 2025, la principale leçon est justement celle-ci : la moyenne rassure, mais la dispersion oblige à sélectionner.